Fachverwaltung mit zentraler Werkstatt

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Grünflächenämter
Das neue Verwaltungsgebäude des Grünflächenamtes in der Frankfurter Adam- Riese-Str. 25. Fotos und Abbildungen: Grünflächenamt Frankfurt am Main

Als der Verfasser dieser Zeilen an einem lauen Frühlingsabend im Mai dieses Jahres in der Adam-Riese-Straße 25, mitten im Herzen Frankfurts, ein Gebäude über den Haupteingang betrat, sich ordnungsgemäß beim Wachdienst in der Eingangshalle auswies, um wenig später und in absoluter Stille durch hell erleuchtete, attraktive Büroräume zu wandeln und schließlich auf der Dachterrasse des Hauses innzuhalten, lief ihm ein kleiner Schauer über den Rücken. Durch jahrelanges Engagement eines überzeugten und hochmotivierten Teams von Mitarbeitern war aus einem strategischen Ziel tatsächlich Wirklichkeit in Form dieses neuen Gebäudes geworden.

Die Idee für die Neuerrichtung einer zentralen Werkstatt des Grünflächenamtes Frankfurt am Main und darauf aufgesetzt fünf Bürogeschosse mit Kantine für zwei Ämter und ein Energiereferat galt keinesfalls von Anfang an als gesetzt. Das man jetzt, nach dem Bezug des Gebäudes, durchaus von der Idealform sprechen kann, was die Funktionalität der Gebäudestruktur betrifft, ist einerseits das Ergebnis kompetenter Fachplanung aller Beteiligten. Es ist aber mehr noch Ausdruck für die hohe Zufriedenheit der dort tätigen Mitarbeiter, die bislang über elf Liegenschaften verteilt waren und Ende April 2015 ihre neue gemeinsame Arbeitsstätte beziehen konnten.

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Die ersten Entwurfsskizzen im September 2009 sahen noch eine Außenberankung vor….
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...die sich in der Animation durchaus ansprechend darstellte.

Hohe Mitarbeiter-Zufriedenheit schafft gute Voraussetzungen für hohe Motivation. Und was könnte einem Unternehmen Besseres passieren, als seinen Mitarbeitern in adäquater Umgebung wesentlich verbesserte Arbeitsbedingungen zu bieten? Die deutlich gestiegene Produktion von Glückshormonen wirkt sich selbstredend auf die Leistungsbereitschaft und das Leistungsvermögen als quantitativ messbare Größe aus. Wissenschaftliche Nachweise werden dazu nicht gebraucht.

Wenn von "wesentlich verbesserten Arbeitsbedingungen" die Rede ist, handelt es sich keinesfalls um überzogene Standards, die hier gewünscht oder gar gefordert werden. Es ging schlichtweg darum, im günstigen Augenblick die Chancen zu nutzen und einen Standort zu definieren, der Vergleichbarkeiten zu anderen in jüngerer Vergangenheit in Frankfurt erstellten Bürogebäuden zulässt. Letztlich wurde von dem mit den ersten Überlegungen befassten Team des Amtes die Vorgabe entwickelt, ein formal ansprechendes und funktional gut bespielbares Gebäude zu erstellen. Es sollte alle Anforderungen und Erfordernissen seiner zukünftigen Mitarbeiter für eine gute Produktivität erfüllen. Der bereits zu einem sehr frühen Zeitpunkt gegenüber den Architekten geäußerte Grundsatz, dass doch bitte "die Form der Funktion folgt", wurde von einem aufgeschlossenen Architektenteam sofort als konstruktive Herausforderung angenommen.

Frankfurter Rahmenbedingungen

Aber zunächst zur Entstehungsgeschichte: Wie so oft und in vielen Kommunen Deutschlands auch heute noch zu beobachten ist, hinkt der Stellenwert, der dem öffentlichen Grün im Wirkungsgefüge unserer Städte von der Politik beigemessen wird, immer noch seiner eigentlichen Bedeutung hinterher. Wert und Nutzen des Grüns und damit auch seine Funktionalität werden im Netz stadtplanerischer Entwicklungen zunehmend berücksichtigt. Allerdings ist das Nachhaltigkeitsdenken, im Sinne eines dauerhaften und Kosten bewussten Erhalts, eher unterentwickelt. Ebenso ist die Bereitschaft zur Schaffung guter logistischer Voraussetzungen, um als kommunaler Dienstleister auf einer fundierten Basis agieren zu können, nur selten zu finden.

Ende der 90er-Jahre stand im Rahmen eines Wettbewerbs für eine innerstädtische Parkerweiterung auch das angrenzende Areal der zentralen Werkstatt des Grünflächenamtes zur Disposition. Die Wertschätzung für die dort erbrachten handwerklichen Leistungen war zu diesem Zeitpunkt in der Politik äußerst gering. Mit einem gemeinsamen Grenzgang des damaligen Frankfurter Umweltdezernenten Tom Koenigs und Vertretern der Amtsleitung gelang es letztlich, diesen Standort zumindest vorläufig zu erhalten. Was damals keiner ahnte: Die vereinbarte Demarkationslinie zwischen vorhandenem Park und Zaun des Werkstattgeländes blieb immerhin 24 Jahre unangetastet. Keine Selbstverständlichkeit, wenn man bedenkt, dass etwa zu gleicher Zeit zwei Betriebshöfe verlagert oder aufgegeben werden mussten und andere Einschränkungen in ihrer Größe erfuhren. Eine schnelle Suche nach Ersatz für die verlagerten Betriebshöfe verschlechterte durchwegs die Arbeitsbedingungen und die Produktivität am neuen Standort. Eine damalige Haushaltskonsolidierung ließ zudem jeden Gedanken an eine Parkerweiterung schnell in weite Ferne rücken. Andererseits arbeitete die Stadtplanung weiter an der Vermarktung des bestehenden und Leistung erbringenden Werkstattgeländes. Im Frühjahr 2007 war es dann soweit: Ein Magistratsvortrag sollte mit einer durchaus sinnhaften Parkerweiterung und mit Wohnbebauung den Grundstock für den Entwicklungsprozess einleiten. Einer weitsichtigen Gründezernentin und ihrem Durchsetzungsvermögen ist es zu verdanken, dass dem Beschlussentwurf ein entscheidender Zusatz sinngemäß beigefügt werden konnte: "Die Freigabe des Grundstücks kann erst erfolgen, wenn der Werkstattbereich des Grünflächenamtes innerhalb des Stadtgebietes an anderer Stelle errichtet wurde und seine Arbeit aufnehmen konnte". Damit hatte das Fachamt sozusagen die Lizenz zur Standortsuche erworben.

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Ein langer, schmaler Baukörper von 220 Metern Länge, eine öffentliche Erschließung und ein Werkstattaußengelände mit Fahrzeugremise für die LKW-Flotte – eine logistische Herausforderung für alle Beteiligten.

Im guten Einvernehmen mit dem Liegenschaftsamt ging man ab sofort auf Grundstückssuche, wobei drei Kriterien maßgeblich waren: zentrale Lage innerhalb des Stadtgebietes, eine den Erfordernissen an die Funktionalität einer zentralen Werkstatt angepasste Grundstücksgröße und die Option, auf dem gleichen Grundstück noch die Fachverwaltung in Bürogeschossen unterzubringen. In einem Workshop mit den Führungskräften reifte zu gleicher Zeit der Entschluss, die seit ihrer Zusammenlegung mit dem früheren Gartenamt noch dezentralen Leitungsbereiche des Friedhofbetriebes (1986) und des Forstes (2003) auch an diesem neuen Standort zusammenzuführen. Im Fokus der Suche standen zunächst städtische Grundstücke. Deren dezentrale Lage, Zuschnitt oder Größe waren aber stets ein Ausschlusskriterium, so dass man sich in der Folge auf dem freien Markt umschauen musste. Der entscheidende Tipp kam dann von einem Kollegen des Stadtplanungsamtes: ein handtuchschmales und langes Grundstück in zweiter Reihe, das in unmittelbarer Nachbarschaft des Frankfurter Hauptbahnhofes ehemals als Expressgutbahnhof fungierte und bei erster Inaugenscheinnahme noch mit Speditionshallen und Gleissegmenten bebaut war. Da für die Fläche kein B-Plan vorlag, war das Grundstück in idealer Weise geeignet, um zwischen südlich angrenzenden Werkstattbereichen eines S-Bahn-Geländes und siebengeschossigen Büroneubauten im Norden eine lärmemmissionsbehaftete zentrale Werkstatt unterbringen zu können.

Eine erste Machbarkeitsstudie unter Beteiligung des späteren Architekturbüros sowie der Werkstattleitung des Amtes brachte schnell den Nachweis, dass alle gewünschten und benötigten Einrichtungen unterzubringen wären. Damit konnte endlich das entsprechende Signal an die bisherigen Beteiligten gegeben werden: Das siebzehnte geprüfte Grundstück erfüllte die Anforderungen und die konkrete Projektplanung konnte beginnen. Der etwas befremdlich erscheinende Arbeitsbegriff für den anstehenden Neubau, nämlich "ZWuV", sollte als "Zentrale Werkstatt und Verwaltung" den Eindruck vermeiden, es handele sich hier um ein reines Bürogebäude. Vielmehr war die Werkstatt der Auslöser schlechthin für die sich schwierig gestaltende Standortsuche.

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Ende Juni 2013 war das Baufeld bereits geräumt….
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...im November 2013 konnte man mit Tiefgarage, Werkstattgeschossen und ersten Teilen des Bürobereichs bereits die Dimensionen nachvollziehen.
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Nach Fertigstellung des Rohbaus im April 2014 begannen sich die knapp bemessenen Außenflächen abzuzeichnen, die für Werkstatt, Tiefgarageneinfahrt und Vorfahrt zur Verfügung stehen.
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Hohe, lichtdurchflutete Werkstattflächen mit Zufahrtsmöglichkeit über Rolltore gewährleisten gute Arbeitsbedingungen in der Schreinerei.

Planung und Bau

Mit einer namhaften Frankfurter Grundstücksentwicklungsgesellschaft, die für besagtes Grundstück ein temporäres Vermarktungsrecht innehatte, mit einem renommierten Architektenteam und klar definierten Verantwortungen auf städtischer Seite konnte das Projekt beginnen. Nach einer ersten Präsentation der Architekten Schneider + Schumacher war schnell klar, dass ein schmales Grundstück nicht einer sinnhaften Anordnung von Werkstatt und Büro entgegenstehen muss. Im Gegenteil, es konnten mit einer Gebäudebreite von 22 Metern auf zwei Werkstattgeschossen und mit 18 Metern Breite im aufgesetzten fünfgeschossigen Bürotrakt fast Idealmaße gefunden werden. Bei einer ersten Präsentation im April 2009 wurde den beiden Vertretern der Bauherrschaft, das heißt, den Amtsleitungen von Grünflächenamt und Amt für Straßenbau und Erschließung, noch die Anmutung eines Balkonblumenkastens offeriert, der sich bei näherer Betrachtung als wohlgemeinte aber nicht wohldurchdachte Fassadenbegrünung herausstellte. Damit wollte man einem Amt, das fachlich "grün" in der Stadt unterwegs ist, eine Reminiszenz erweisen. Sehr zur Enttäuschung der Architekten wurden von Bauherrenseite schnell Fragen zu den Herstellungskosten, zur Funktionalität und zu den zu erwartenden Mehrkosten der laufenden Unterhaltung gestellt, die, mit einem Gutachten untermauert, diese Formensprache der Fassadengestaltung zu Fall brachten. Minderkosten von etwa 1,4 Millionen Euro für den Entfall des Rankgerüstes und nicht unerhebliche Erschwernisse und damit Mehrkosten bei der Fensterreinigung waren hinreichende Gründe, das Architektenteam um Überarbeitung der Gebäudehülle zu bitten.

Mit einer den Architekten Mut zusprechenden Aufforderung, "dass sie das (ohne Rankgerüst) können", wurde als bald eine neue, tragfähige und in der Anmutung exzellente Lösung entwickelt. Sie weist in der Längsentwicklung der Gebäudefassade insgesamt sechs Schwünge auf, die ihre funktionale Entsprechung im Inneren finden. Die runden Gebäudeenden erhielten größere Radien und es entstand eine Attika, die dem Gebäude sowohl zu einer Geschlossenheit als auch einer Leichtigkeit verhilft.

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Obwohl großzügig dimensioniert herrscht in der Kfz-Werkstatt seit dem Umzug drangvolle Enge.
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Bei der ersten Baustellenbegehung mit Gabriele Dehmer, der damaligen Leiterin des Amtes für Straßenbau und Erschließung und Stephan Heldmann (r.), Leiter des Grünflächenamtes, am Freitag, dem 13. Dezember 2013, genoss Hochbauarchitekt Michael Schumacher (li.) sichtlich zufrieden den Baufortschritt.
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Mittagessen mit Aussicht - die neue Kantine.
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Die dem Gleisvorfeld des Hauptbahnhofs zugewandte Südseite ist der gleichen gestalterischen Sorgfalt unterworfen wie die eigentliche Vorderseite des Gebäudes.

Die fast kompromisslose Orientierung der Architekten an ihrer ursprünglichen Animation ließ ein sehr elegantes, anmutiges aber dennoch zurückhaltendes Gebäude entstehen. Es hat keine Rück- sondern zwei Vorderseiten, von denen eine, zum Gleisvorfeld des Hauptbahnhofs gewandt, täglich von vielen Bahnreisenden wahrgenommen werden kann. Für die Leitung des Grünflächenamtes galt von Anbeginn der Realisierungswunsch für eine Kantine, die mit der Zahl der im Gebäude geplanten Arbeitsplätze aber nicht auskömmlich zu bewirtschaften gewesen wäre. Mit zwei Geschossen für die Werkstatt und etwa zweieinhalb für die Büroräume wäre man mit knapp fünf Geschossen unter der möglichen Geschosszahl von sieben geblieben. Die Suche nach einem ähnlich betroffenen Amt mit fünf über das Stadtgebiet verteilten Liegenschaften und mit vielen Schnittstellen im Tagesgeschäft der beiden Ämter, ließen die Kollegin vom Straßenbau nicht lange zögern. Durch eine einigermaßen geschickte Überarbeitung der Raum- und Abteilungszuordnungen konnten die über das Gebäude verteilten Büroleerstände, die bisher noch nicht Mitarbeitern zugewiesen waren, zentral im sechsten Stock ausgewiesen werden. Dadurch konnte auf 300 Quadratmetern auch noch ein fünfzehnköpfiges Energiereferat Einzug halten. Mit über 500 Beschäftigten lässt sich dann auch eine Kantine betreiben, zumal umliegende Büros schnell ihr Interesse anmeldeten und damit die gewünschten Mindestzahlen rasch erreicht wurden.

Eine von Bauherrenseite beauftragte und gut aufgestellte Projektsteuerung, ein zeitweise bis zu 40 Personen bestehendes Projektteam und eine bei den Amtsleitungen angeordnete Budgetverantwortung unter Federführung und Vertragszuständigkeit eines Liegenschaftsamtes waren in der Planungs- und Umsetzungsphase die tragenden Säulen, um den Prozess geordnet und belastbar zu befördern. Demgegenüber standen ein leistungsfähiger Generalunternehmer in der Bauausführung, ein Genralübernehmer als direkter verantwortlicher Vertragspartner in der Leistungserbringung als Projektentwickler und dazwischen ein Hochbauarchitekt, dem es gelungen ist, seinen eigenen und nicht zuletzt auch den Bauherrenvorstellungen von Funktionalität und Qualität in hohem Maße zu entsprechen. Bei einem definierten Mietkaufobjekt mit einer Baubeschreibung als Vertragsgrundlage keine leichte Aufgabe. Dennoch bot gerade diese Konstellation noch während der Planungsphase genügend Spielraum für sinnvolle und notwendige Veränderungen auch in wesentlichen Details, sodass die Kostenseite stets im Blick behalten wurde. Mit einer Bauzeit von unter zwei Jahren und einer einprozentigen Kostenüberschreitung wurde nahezu eine Punktlandung erreicht. Dass solch ein Produkt, noch dazu in Passivhausbauweise erstellt und mit einem hohen technischen Ausstattungsgrad im Werkstattbereich, auch eine respektable Mängelliste bei Übergabe/Übernahme aufweist, erscheint nachvollziehbar. Berechtigte Anforderungen an den Arbeitsschutz insbesondere im Werkstattbereich, Barrierefreiheit und die Auftragserfüllung der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen, um den avisierten Zertifizierungsgrad "Gold" zu erreichen, wirkten nicht unbedingt stressmindernd auf die unmittelbar am Bau Beteiligten.

Funktionalität, Nutzwert und Ästhetik des Gebäudes

Was wurde erreicht, welchen Erwartungen wurde entsprochen, welche sogar übertroffen?

Im Untergeschoss bietet eine Tiefgarage Platz für rund 90 Dienstfahrzeuge vom Elektrobike bis zum Fünf-Tonner-Werkstattfahrzeug für Spielplatzreparaturen. Für die Mitarbeiter wurden lediglich Behindertenparkplätze vorgesehen, da das Gebäude hervorragend an den Öffentlichen Personennahverkehr angebunden ist.

In den Büroetagen konnten alle Abteilungen sinnhaft, gemäß den Notwendigkeiten in der Zuordnung, untergebracht werden: So ist der Friedhofsbereich mit Kundenverkehr in direkter Nähe des Haupteingangs, die Abteilung "Betrieb" direkt über der Werkstatt, für die sie zuständig ist, angesiedelt. Vor dem Hintergrund des Passivhausstandards erscheint das Gebäude für viele Besucher überraschend hell, da man in diesem Zusammenhang kleinere Fensteröffnungen erwartet. Sogenannte Kombizonen mit großzügigen Mittelfluren boten gestalterischen Spielraum für Besprechungs- und Besucherbereiche sowie für Zonen zum gemeinsamen Arbeiten. Mit diesen Raumstrukturen, Teeküchen mit Wasseraufbereitungsanlagen, Kaffeevollautomaten und separaten Aufenthaltszonen für die Pausen wurden Maßstäbe geschaffen, die den Vergleich mit Büros der Privatwirtschaft nicht scheuen müssen: Ein nicht zu unterschätzender "Sozialfaktor", der nicht zuletzt auch bei der zukünftigen Mitarbeiterwerbung, von außen positive Wahrnehmung erfährt. Letztlich ist durch die anfangs bereits erwähnte Zusammenführung von drei über Jahre dezentral verteilten Abteilungen innerhalb des Grünflächenamtes erst jetzt die Möglichkeit einer verstärkten Zusammenarbeit entstanden, die eine räumliche Nähe bedingt. Das wachsende Gefühl der Zusammengehörigkeit von Werkstatt und Büro für eine gemeinsame Aufgabe ist ebenso spürbar wie der Respekt, der dem Tagesgeschäft und der Leistung der Werkstatt von den Kollegen aus den Büros entgegengebracht wird. Allein die Arbeitsbedingungen in einer in vielen Bereichen mit neuen Maschinen und Geräten ausgestatteten Werkstatt schaffen eine spürbar gesteigerte Arbeitszufriedenheit.

Tätigkeit der Werkstatt - Aufgabenorganisation

Die Werkstatt des Grünflächenamtes beschäftigt derzeit 72 Mitarbeiter, davon vier Leitungskräfte. 68 Mitarbeiter verteilen sich in vier Hauptbereiche mit den daran angegliederten Gewerken und Aufgabenbereichen


  • 1 Kommunale Fahrzeug- und Maschinentechnik (16 MA)
  • Nutzfahrzeuge-Werkstatt
  • Maschinenwerkstatt
  • Forstmaschinen-Technik
  • 2 Metall-, Haus- und Wassertechnik (13 MA)
  • Metalltechnik/Schlosserei
  • Haus- und Wassertechnik
  • 3 Holz-, Maler- und Schilderwerkstatt (25 MA)
  • Holzwerkstatt/Schreinerei
  • Zimmererwerkstatt
  • Malerwerkstatt
  • Schilderwerkstatt
  • 4 Transport- und Entsorgungslogistik (14 MA)

Aufgabeninhalte

Die Werkstatt des Grünflächenamtes Frankfurt am Main versteht sich als Dienstleister für das Stadtschulamt, Kindertagesstätten-Eigenbetriebe, Branddirektion, Palmengarten mit insgesamt 20 Prozent Anteil am Leistungsumfang. Der überwiegende Teil, 80 Prozent, erfolgt als interner Dienstleister des Amtes für die drei Geschäftsbereiche Grünunterhaltung, Friedhöfe und Forsten. Verwaltet und instandgesetzt werden 12 500 Objekte wie beispielsweise


  • 500 Spielanlagen mit rund 7000 Spielgeräten
  • 200 Gebäude/Gebäudeausstattungen
  • 37 Friedhöfe/Friedhofsausstattungen
  • 60 Wasserspielanlagen/Weiher
  • 3000 Kommunale Sonderfahrzeuge und Maschinen

Mit den 50 Mitarbeitern im operativen Bereich kann derzeit ein durchschnittliches Auftragsvolumen von 6000 Werkstattaufträgen im Jahr abgesichert werden.

Projektdaten:
Dienstgebäude, Adam-Riese-Straße 25, 60327 Frankfurt am Main
Baubeginn: April 2013
Fertigstellung März 2015
Einzug Amt für Straßenbau und Erschließung: April 2015
Einzug Grünflächenamt: Mai 2015
Einzug Werkstatt Grünflächenamt: Juni 2015
Bruttogeschossfläche: rund 30 500 2)
Mietfläche: ca. 19 240 m2)
Gebäudehöhe: 24,85 m
Geschosszahl: 8, davon 7 Voll- und 1 Untergeschoss
Gesamtinvestitionskosten: etwa 77 Mio. Euro
Leasinggeber: Objektgesellschaft der Deutschen Anlagen-Leasing GmbH & Co. KG
Projektentwickler: Groß & Partner Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH
Lang & Cie. Real Estate
Projektfinanzierung: Deutsche Hypo
Generalübernehmer: G&L ARS Management GmbH
Hochbauarchitekt: Schneider + Schumacher Architekturgesellschaft mbH
Werkstattplanung: Leitungsebene der Werkstatt mit DEKRA
Raum- und Ausstattungsplanung: Vedacon Concept GmbH
Baubetreuung und Controlling: OFB Projektentwicklung GmbH sowie GBP Bauberatung & Projektmanagement GmbH & Co. KG
Generalunternehmer: BAM Deutschland AG
Besonderheiten:
Kantine im 6. OG, Dachterrasse mit Begrünung für Kantinennutzer
Zertifizierung als Passivhaus
Zertifizierung gemäß den Richtlinien der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB) angestrebt "Gold", erhalten "Platin"
Kunst am Bau, Wettbewerb mit vornehmlich in Frankfurt lebenden und arbeitenden Künstlern.

 Stephan Heldmann
Autor

Leiter des Grünflächenamtes der Stadt Frankfurt am Main

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