Müssen alle vergleichbaren Schwarzbauten abgerissen werden?

Mit Beschluss vom 24.07.2014, Az. 4 B 34.14, hat das Bundesverwaltungsgericht eine Entscheidung dazu getroffen, ob eine Behörde beim Erlass von Verfügungen zur Beseitigung von Schwarzbauten vergleichbare Schwarzbauten gleich behandeln muss, oder aber unter bestimmten Kriterien hinsichtlich der Abbruchverfügung differenzieren darf.

In der betroffenen Gemeinde existierte ein Wochenendgebiet, in dem die Errichtung von Wochenendhäusern bis zu einer maximalen Grundfläche von 35 Quadratmetern zulässig war. Es entstand ein in vielen Wochenendgebieten anzutreffendes Phänomen. Die Wochenendhäuser wurden unter Missachtung der baurechtlichen Vorschriften über die zulässige Fläche erweitert und darüber hinaus auch nicht mehr nur zum vorübergehenden Aufenthalt, sondern als Wohnungen genutzt.

Nachdem die Behörde gegen manche Eigentümer von Schwarzbauten Beseitigungsverfügungen erlassen hatte, gegen andere jedoch nicht, regte sich Widerstand gegen die Vorgehensweise der Behörde. In dem vom Bundesverwaltungsgericht entschiedenen Fall wandte der betroffene Eigentümer gegen das Vorgehen der Behörde ein, sie handele willkürlich. Ein Verstoß gegen das Willkürverbot aus Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz konnte das Bundesverwaltungsgericht jedoch nicht erkennen. Eine Bauaufsichtsbehörde dürfe ihr Ermessen zwar nicht ohne erkennbaren Grund unterschiedlich, systemwidrig oder gar planlos ausüben. Sie dürfe sich aber sehr wohl auf die Regelung von Einzelfällen beschränken, wenn sie hierfür sachliche Gründe anführen könne. Dem behördlichen Einschreiten könnten Fälle, in denen noch nicht eingeschritten worden sei, nur ausnahmsweise dann entgegengehalten werden, wenn es nach der Art des Einschreitens an einem System fehle, für die gewählte Art des zeitlichen Vorgehens keinerlei einleuchtende Gründe sprächen und die Handhabung deshalb als willkürlich angesehen werden müsse.

Diesen Entscheidungsgründen des Bundesverwaltungsgerichts lag der Umstand zugrunde, dass nur solche Schwarzbauten mit einer Abrissverfügung belegt worden waren, die nach einem bestimmten Zeitpunkt (Stichtag) errichtet oder in baurechtlich relevanter Weise verändert oder umgenutzt worden waren. Den Einwand der Eigentümer, die Festlegung dieses Zeitpunkts sei willkürlich, da gegen vergleichbare Rechtsverstöße vor diesem Zeitpunkt nicht vorgegangen werde, teilte das Bundesverwaltungsgericht nicht. Die Argumentation eines Eigentümers, es sei eine willkürliche Ungleichbehandlung, wenn sein Schwarzbau abgerissen werden müsse, vergleichbare Schwarzbauten aber nicht, verfängt demnach grundsätzlich nicht. Insofern gibt es keine "Gleichheit im Unrecht". Nur im Falle der vom Bundesverwaltungsgericht beschriebenen Situation, bei der es für die Art des Einschreitens an jedem System fehlt, kann von diesem Grundsatz eine Ausnahme zugelassen werden.

An "jedem System" fehlt es dann nicht, wenn ein bestimmter Zeitpunkt festgelegt wird, vor dem Schwarzbauten geduldet werden und ab dem gegen Schwarzbauten vorgegangen wird (vergleiche Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 13.02.1989, Az. 4 B 16.89 und Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 06.07.1989, Az. 4 B 130.89). Solche so genannten Stichtagsregelungen sind damit ausdrücklich zulässig, um die Verschlechterung einer vorgefundenen Situation zu verhindern. Unter Beachtung des Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz ist ein Zeitpunkt als Stichtag für das Einschreiten jedenfalls dann zulässig, wenn er nach sachlichen Kriterien bestimmt ist - es kann sich also insbesondere auch um einen weit in der Vergangenheit liegenden Stichtag handeln.

Selbst wenn es dem Eigentümer eines Schwarzbaus gelingen sollte, zunächst Zweifel an der Systematik oder der sachlichen Begründung des Vorgehens der Bauaufsichtsbehörde zu wecken, besteht für die Behörden Argumentationsspielraum. Da bei einer größeren Anzahl von Schwarzbauten die Behörde aus Kapazitätsgründen nicht gleichzeitig gegen alle Sachverhalte vorgehen kann, wird häufig ein Verweis auf zukünftig beabsichtigtes Handeln ausreichen, um Einwände des Eigentümers zu entkräften.

In diesem Zusammenhang ist auch auf die in den meisten Fällen bestehende Ungeeignetheit des so genannten Verwirkungsarguments zu verweisen. Nur weil die Bauaufsichtsbehörde jahrzehntelang einen Schwarzbau geduldet hat, bedeutet dies nicht, dass sie dieses Verhalten für die Zukunft beibehalten muss.

Dr. N. Crass, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, SMNG Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main