Entwicklungen am beispiel der Daueranlagen der BUGA Koblenz

Freiflächenmanagement ist mehr als professionelles Rasenmähen

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Park am Deutschen Eck: Herstellung der BUGA-Daueranlagen nach dem Rückbau der Ausstellungsbeiträge; Anlage einer Staudenmischpflanzung durch eigenes Personal. Foto: BUGA Koblenz 2011 GmbH

Mit dem Begriff "Freiflächenmanagement" wird deutlich, die Bewirtschaftung der vielfältigen Freianlagen der öffentlichen Hand und der Wohnungswirtschaft erfordert eine umfassende Analyse, Organisation und Steuerung sowie ein dauerhaft angelegtes Monitoring. Ziel eines an die heutigen Anforderungen orientierten Freiflächenmanagements ist die professionelle Abstimmung von Planung, Herstellung und Bewirtschaftung der Flächen, die sich an den jeweiligen Anforderungen ihrer Eigentümer und Nutzer orientieren muss.

Gerade die Wertschätzung von Grün ist Teil der öffentlichen Diskussion, deren Bandbreite von Fragen zu Anpassungsstrategien an den Klimawandel bis hin zu Maßnahmen der Stärkung attraktiver Lebensbedingungen im urbanen Raum reicht. Eine zentrale Bedeutung wird allerdings weiterhin den Kosten für die Bereitstellung des Grüns beigemessen. Genau an dieser Stelle muss ein neuer Diskurs beginnen, um künftig über nachhaltig geplante, gebaute und bewirtschaftete Freianlagen zu sprechen. Im Sinne der nachhaltigen Entwicklung sind ökologische, ökonomische und soziokulturelle Qualitäten zu betrachten. Diese Ansätze sind um Aspekte einer ressourcenschonenden Instandhaltung zu erweitern.

Das Praxisbeispiel der Daueranlagen der Bundesgartenschau Koblenz 2011 zeigt, welche Aufgaben dem Freiflächenmanagement bereits in der Entstehungsphase, also vor deren Inbetriebnahme, zukommen. Insgesamt sind die Prozesse der verschiedenen Phasen - von der Konzeption bis zur Bewirtschaftung - zu strukturieren und zu standardisieren, mit dem Ziel, ein nachhaltiges und auf den gesamten Lebenszyklus bezogenes Freiflächenmanagement aufzubauen.

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Präriestaudenpflanzung im Festungspark: Gut gepflegte Parkanlagen werden von Besuchern intensiv genutzt. Fotos und Abbildungen, soweit nichts anderes angegeben, Stadt Koblenz
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Schlossgarten: Gartenparterre mit Heckenpaketen Rosen- und Staudenverpflanzungen; die Flächen werden im Service Level 1 gepflegt. Foto: Stadt Koblenz

Praxisbeispiel Daueranlagen der BUGA Koblenz 2011

Bundesgartenschauen geben bereits seit geraumer Zeit Anlass zur Diskussion im Zusammenhang mit der nachhaltigen Wirkung der hiermit verbundenen Investitionen. Zwar hat sich in den letzten Jahren deutlich gezeigt, dass Gartenschauen wichtige Beiträge zur Stadtentwicklung oder zum Stadtumbau leisten, aber für die ausrichtenden Kommunen sind die dauerhaften Kosten, die mit der Erhaltung der Flächen verbundenen sind und die Fragen der Nachnutzung weiterhin von besonderer Bedeutung. So wurden im Eigenbetrieb Grünflächen- und Bestattungswesen für die Stadt Koblenz, als Ausrichterin der Bundesgartenschau 2011, nicht nur bereits vor Eröffnung der Bundesgartenschau die Instandhaltungskosten für die Daueranlagen hergeleitet, sondern auch von Beginn an der gesamte Planungsprozess durch den Eigenbetrieb intensiv begleitet.

Konzeptionsphase

Nachdem die Bewerbung der Stadt Koblenz um die Durchführung einer Bundesgartenschau zunächst nicht erfolgreich war, bekam Koblenz aufgrund der zurückgezogenen Bewerbung der Stadt Duisburg die Ausrichtung der Bundesgartenschau 2011 angeboten. Wesentliche Aufgabe in dieser Phase war die Einbindung des Projekts in eine Gesamtstrategie, welche die Integration in die städtebauliche Zielsetzung sicherstellt, vergleichbar mit einer Unternehmensstrategie. Dementsprechend wurden die städtebaulichen und freiraumplanerischen Vorgaben und Zielsetzungen in der Auslobung des landschaftsarchitektonischen und städtebaulichen Wettbewerbs dokumentiert. Im Rahmen der Vorprüfungen und Jurysitzungen des zweiphasigen Wettbewerbs wurden die Beiträge diesbezüglich bewertet und derjenige Wettbewerbsbeitrag zum Sieger erklärt, der aus Sicht des Preisgerichts die größte Übereinstimmung mit diesen strategischen Zielen aufwies und die größte Qualität erkennen ließ, wesentliche Teile zum Erreichen der Gesamtstrategie baulich realisieren zu können. Abgeschlossen wurde diese erste Phase mit der Bekanntgabe der Wettbewerbsentscheidung im Dezember 2006 mit dem Wettbewerbssieger RMP Stefan Lenzen Landschaftsarchitekten.

Planungsphase

Die Definition der freiraumbezogenen Vorgaben und städtebaulichen Zielsetzungen legt Eigentümer- und Nutzerziele fest und ist daher einer eigenen Phase, der Konzeptionsphase, zuzuordnen. Die Planungsphase ist dadurch gekennzeichnet, dass die strategischen Leitlinien in einer möglichst umfassenden Weise auf die jeweilige Situation abgestimmt und in einer technisch umsetzbaren Planung konkretisiert werden. Ob der zweiphasige Wettbewerb auch dieser Phase zuzuordnen wäre, kann an dieser Stelle offen bleiben. In jedem Fall sind die im Zuge der Gesamtstrategie vorgegebenen Ziele zu operationalisieren, Lösungsalternativen zu erarbeiten, zu bewerten und zu entscheiden.

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GRIS Koblenz: Die Abgrenzung der Hauptobjekte im Innen- und Altstadtbereich zeigt die Gliederung des Freiraums in Bewirtschaftungseinheiten. Foto: Stadt Koblenz

In dieser Phase wurden im Auftrag der Bundesgartenschau Koblenz 2011 GmbH die Planungen durch das Landschaftsarchitekturbüro erarbeitet. Die unterschiedlichen Fachbereiche der Stadt Koblenz hatten die Aufgabe, die Ansprüche der Stadt als Eigentümer zu vertreten, wobei ein besonderes Augenmerk den Ansprüchen und Belangen der unterschiedlichen Nutzer sowie der komplexen Verzahnung mit den übrigen Flächen und den vorhandenen vielfältigen Nutzungen im innerstädtischen Umfeld gewidmet wurde. Von herausragender Bedeutung war hierbei die Erarbeitung der Gestaltungs- und Funktionsprofile für die etwa 33 Hektar neu geschaffenen oder vollständig überarbeiteten Freiflächen. Hierbei hat sich die "grüne Achse" der Landschaftsplaner und -architekten des Planungsbüros, der BUGA GmbH und der Stadt Koblenz bewährt, deren Zusammenarbeit weit über das bisher als notwendig erachtete Maß der Kooperation hinausging.

Geprägt war diese Phase von intensiven Klärungs- und Abstimmungsprozessen und erstreckte sich für die Daueranlagenplanungen im Wesentlichen auf die Jahre 2007 bis 2008, zog sich in Teilbereichen auch bis in das Jahr 2009.

Beteiligung der Bewirtschafter

Entscheidend war in dieser Phase die Beteiligung der für den Betrieb und die Instandhaltung Verantwortlichen. Denn über die Erarbeitung von Planungsalternativen und die Abstimmung von Gestaltungs- und Nutzungsprofilen wird der Rahmen für die künftigen Pflegeziele definiert und das Fundament für die spätere Identifikation der Bewirtschafter mit den Anlagen gelegt. Künftig müssen im Freiflächenmanagement Prozesse etabliert werden, die sicherstellen, dass die vor Ort für Planung, Betrieb und Instandhaltung Verantwortlichen bereits in dieser Phase intensiv einbezogen werden. Weiterhin müssen künftig bereits in dieser Planungsphase die aktuellen Diskussionen zu den Lebenszykluskosten verstärkte Berücksichtigung finden. Neue Verfahren, die eine Bewertung von Planungsalternativen bezüglich ihrer Folgekosten erleichtern, müssen erprobt und weiterentwickelt werden. Die ausreichende Berücksichtigung der Gestaltungs- und Funktionsprofile, als ergänzendes Element der ökonomischen Bewertung der Lebenszykluskosten muss dabei sichergestellt sein.

Realisierungsphase

Diese Phase bildet die Bauausführung ab und umfasst die Bauleitung und Baustellenausführung. Entscheidende Kriterien sind die Qualität des Bauprozesses, der Bauleitung und der ausführenden Firmen.

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GRIS Koblenz: Der detaillierte GRIS-Auszug zeigt die Vielzahl der unterschiedlichen Flächeninhalte und vermittelt einen Eindruck über die Komplexität der Bewirtschaftungssituation. Abbildung: Stadt Koblenz
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Professionelle Grünpflege: Repräsentative Staudenmischpflanzung im Schlossgarten; hochwertige Flächen werden mit qualifiziertem, eigenem Personal gepflegt. Foto: Stadt Koblenz
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Monitoring: Benötigte Arbeitsstunden im Hauptobjekt "Schlossgarten" im Jahr 2014; Instandhaltung mi Service Level 1 gegliedert nach dem Anteil der erbrachten Arbeitsleistungen; Diese werden in Jahresvergleichen ausgewertet und sind wichtige Bestandteile der Betriebssteuerung. Abbildung: Stadt Koblenz

Zu einer Überschneidung mit der Ausführungsplanung kann es in dieser Phase ebenfalls kommen. Denn häufig ist auch bei der Ausführung noch zu klären, welche technisch optimale Lösung zum Erreichen der planerischen Ziele wie umzusetzen ist. In vielen Fällen kann über technische Lösungen, die tatsächliche bauliche Umsetzung sowie die Verwendung und Verarbeitung des jeweiligen Materials noch deutlich Einfluss auf den künftigen Betrieb und die Instandhaltung genommen werden.

Die Erfahrungen der Bundesgartenschau Koblenz zeigen, dass spätestens mit dieser Phase die Pflege- und Entwicklungsziele und die erforderlichen Maßnahmen zur Instandhaltung sowie deren Entwicklung zu definieren und in einem Bewirtschaftungskonzept zusammenzufassen sind. Welche Kosten hierfür entstehen und wie sich diese über den Lebenszyklus entwickeln, ist dabei eine wesentliche Fragestellung, die für ein auskömmliches Budget zur künftigen Instandhaltung der Flächen möglichst frühzeitig zu beantworten ist.

Grundlagen der Bewirtschaftung

Bereits im Jahr 2010 wurde nach Abwägung der unterschiedlichen Ausführungsvarianten, der Umfang der notwendigen Maßnahmen ermittelt, mit denen der funktionsfähige Flächenzustand erreicht und erhalten werden kann. Eine Gliederung in folgende Arbeitsschritte erscheint hierfür sinnvoll:

Objektdokumentation

Im ersten Schritt erfolgte die Aufnahme der Flächen in das Grünflächeninformationssystem (GRIS), wobei die Angaben aus den Ausführungsplänen übernommen und nach der Herstellung selbstverständlich überprüft und angepasst wurden. Hierzu ist die Zuordnung der Flächeninhalte zu den jeweiligen GRIS-Kategorien und die Anpassung der vorhandenen Kategorien erforderlich. Im zweiten Schritt ist die Bildung von Bewirtschaftungseinheiten vorzunehmen.

Die Zuordnung der Flächeninhalte muss auf Grundlage der Gestaltungs- und Funktionsprofile aus dem Planungsprozess erfolgen. Eine möglichst stringente Ordnung und Definition der GRIS-Kategorien ist eine weitere wichtige Grundlage. Unter der Maßgabe, den Gesamtprozess durch ein verstärktes Zusammenführen von Planung, Bau und Bewirtschaftung zu verbessern, ist hier künftig eine gemeinsame Nutzung der Gliederung der DIN 276-1 sinnvoll.

Die Flächeninhalte sind in Bewirtschaftungseinheiten durch die Abgrenzung von Pflege- und Hauptobjekten zusammenzufassen. Diese werden sinnvollerweise nach den Kriterien Flächeneigentümer, Kostenstellen-/Produktverantwortung und nach funktions- oder betriebsbedingten Bewirtschaftungskriterien abgegrenzt.

Definition der Pflegeziele

Das Pflegeziel ergibt sich aus den Eigentümer- und Nutzerzielen, auf deren Grundlage die Gestaltungs- und Funktionsprofile für die jeweilige Freianlage definiert werden, für deren Flächeninhalte dann die jeweilige Pflegeintensität festgelegt wird.

Die im Planungsprozess definierten Gestaltungs- und Funktionsprofile sind dann auf Grundlage der Bewirtschaftungseinheiten (GRIS-Hauptobjekte) anzupassen und einschließlich bestehender Nutzungsanweisungen oder -beschränkungen sowie gestalterischen und vegetationstechnischen Entwicklungszielen zu dokumentieren. Diese Gestaltungs- und Funktionsprofile beschreiben künftig den funktionsgerechten Zustand der Bewirtschaftungseinheit, die sich aus den jeweiligen Flächeninhalten zusammensetzt. Für jeden dieser Flächeninhalte ist schließlich die Pflegeintensität festzulegen. Im Praxisbeispiel wurde zur Beschreibung der Intensität und der Häufigkeit der Instandhaltungsmaßnahmen auf die Definition der drei Service-Level (1, 2 und 3) der FLL-Richtlinie Freiflächenmanagement zurückgegriffen.

Kommunikation über Bilder

Künftig liegt eine zentrale Aufgabe des Freiflächenmanagements in der deutlich verbesserten Kommunikation zwischen den verschiedenen Beteiligten. Gerade der Wunsch, hochwertige Pflegeziele auf den Flächen zu erreichen, steht in der Regel im völligen Gegensatz zur Bereitschaft, finanzielle oder personelle Ressourcen für die Instandhaltung zur Verfügung zu stellen. Im Planungsprozess werden wesentliche Vorgaben für die wirtschaftliche Betrachtung des Objektes getroffen, die sich über dessen gesamten Lebenszyklus hinweg finanziell auswirken. Da es sich bei den Eigentümern oder Nutzern in der Regel um Laien handelt, vereinfachen Bilder die Kommunikation deutlich. Für die BUGA-Daueranlagen wurden zur Kommunikation Vorher-Nachher-Bilder genutzt. Diese Vorgehensweise hat eine große Überzeugungskraft, aber gleichzeitig den Nachteil, dass sie nicht für die Kommunikation im Planungsprozess eingesetzt werden kann. Der in den Niederlanden verbreitete Bildqualitätskatalog, der dort bereits seit Jahren für ein Leistungsmanagement eingesetzt wird, bietet hierfür eine gute Grundlage. So steuern in den Niederlanden die Eigentümer über Bilder, zusammengefasst in Bildqualitätsmaßstäben, erfolgreich die Bewirtschaftung des öffentlichen Raumes und nutzen diese sogar als Vertrags- und Abrechnungsgrundlage. Demzufolge kann sich über Bildqualitätsmaßstäbe ein probates Instrument zur Kommunikation entwickeln. Dieses kann beim Erarbeiten von Gestaltungs- und Nutzungsprofilen in der Planung und zum Festlegen der Pflegeniveaus bei der Bewirtschaftung sowohl die Kommunikation mit den Eigentümern oder Nutzern als auch unter den Experten verbessern, (siehe auch Gageler, S. 49ff.).

Zielgerichtete Instandhaltung

Die festgelegten Pflegeziele sind nur zu erreichen, wenn entsprechende Leistungen der Instandhaltung auf den jeweiligen Flächen umgesetzt werden. Hier liegen selbstverständlich bei den vor Ort Verantwortlichen umfangreiche Erfahrungen vor. Für die BUGA-Daueranlagen war es allerdings wichtig, nicht nur auf die bestehenden Erfahrungen zurückzugreifen, sondern sich am Stand der Technik zu orientieren. Hierzu wurde ebenfalls auf die FLL-Richtlinie Freiflächenmanagement zurückgegriffen. Dort, wo es erforderlich schien, wurden Anpassungen an die örtlichen Gegebenheiten und Erfahrungen vorgenommen. Diese Orientierung am Stand der Technik hat einen großen Vorteil, sie belegt die Objektivität und sorgt für Transparenz und Nachvollziehbarkeit.

Gleichzeitig zeigte sich bei der Zusammenstellung der Arbeiten für die Unterhaltungspflege eine weitere wesentliche Aufgabe für das künftige Freiflächenmanagement. Im Sinne der Ermittlung aller notwendigen Maßnahmen muss eine Betrachtung über den gesamten Lebenszyklus hinweg erfolgen. Dafür müssen neben der klassischen Unterhaltungspflege insbesondere auch Maßnahmen zur Instandsetzung festgelegt werden. Diese sind entsprechend der jeweiligen Intervalle der Instandsetzungsmaßnahmen einzuplanen. Im vorliegenden Praxisbeispiel konnte dies aufgrund der fehlenden Datengrundlagen und der begrenzten Zeit lediglich über die Einschätzung eines prozentualen Anteils der Instandsetzungsmaßnahmen im Jahrzehnt erfasst werden.

Erforderlich ist eine Gesamtbetrachtung der Instandhaltung auf Grundlage der DIN 31051 "Grundlagen der Instandhaltung" in der die Grundmaßnahmen in Inspektion, Wartung, Instandsetzung und Verbesserung beschrieben sind. Zum Erreichen der Pflegeziele im Zuge der Instandhaltung sind für jeden Flächeninhalt Pflegeprofile zu erstellen. Die Pflegeprofile beinhalten alle notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen, das heißt, aller Maßnahmen zur Erhaltung und Wiederherstellung des funktionsfähigen Zustands. Für diese wird die jeweilige Intensität und deren Intervall über den Lebenszyklus hinweg festgelegt.

Kostenermittlung

Für die einzelnen Flächeninhalte wurde auf der Grundlage der erforderlichen Tätigkeiten ein Leistungsverzeichnis in Kurzform erstellt. Je Flächeninhalt sind hier die Tätigkeiten und der erforderliche Materialaufwand sowie die Entsorgung aufgeführt. Über die Auspreisung des Leistungsverzeichnisses nach den aktuellen Marktpreisen oder eigenen, mit Experten abgestimmten Erfahrungswerten, wurden dann die Instandhaltungskosten für die 33 Hektar großen BUGA-Daueranlagen ermittelt. Insgesamt wurde ein Betrag von durchschnittlich 1,7 Millionen Euro pro Jahr hergeleitet, der für die dauerhafte und funktionsgerechte Erhaltung über den gesamten Lebenszyklus hinweg erforderlich ist.

Monitoring

Aktuell erfolgt im Zuge der Bewirtschaftung ein Monitoring, welches sowohl die Flächen- und Qualitätsentwicklung als auch die Kostensituation umfasst. So wird regelmäßig für die Bewirtschaftungseinheiten eine Überprüfung der Gestaltungs- und Funktionsziele vorgenommen.

Freiflächenmanagement
Flächen vor dem Kurfürstlichen Schloss: Zustand vor der Neugestaltung im Zuge der BUGA 2011. Foto: BUGA Koblenz 2011 GmbH
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Flächen vor dem Kurfürstlichen Schloss: Der im Zuge der BUGA Koblenz 2011 neu hergestellte Schlosspark. Foto: BUGA Koblenz 2011 GmbH

Somit wird nicht nur festgestellt, ob die Pflegeziele in ihrer Qualität erreicht wurden, sondern auch, ob die Entwicklungsziele unter Berücksichtigung der heute tatsächlich vorzufindenden Nutzungsarten und Nutzungsintensität erreicht werden können. Das Kostencontrolling erfolgt auf der Grundlage der digitalen Betriebsdatenerfassung monatlich und umfasst neben den eigenen Personal- und Maschinenstunden auch die objektgenaue Zuordnung der Material- und Unternehmerkosten. In jedem Fall muss das Monitoring fester Bestandteil des Freiflächenmanagements werden.

Ausblick

Die Komplexität des Entstehungsprozesses und der Bewirtschaftung von Freianlagen zu reduzieren, ist künftig Hauptaufgabe des Freiflächenmanagements. Klar strukturierte Prozesse mit frühzeitiger Beteiligung der Bewirtschafter, ein verstärkter Einsatz von Expertensystemen, die den gesamten Lebenszyklus betrachten und die verbesserte Kommunikation mit den Eigentümern und Nutzern, beispielsweise mit Hilfe von Bildern, sind hierfür wichtige Instrumente. Nur so kann wieder ein gemeinsames Verständnis der Eigentümer, Entscheider und Nutzer, die in der Regel Laien sind, auf der einen Seite und den Experten der "grünen Branche" auf der anderen Seite entstehen. Dies ist wiederum Voraussetzung für ein verbessertes Verständnis zur monetären Ausstattung der grünen Infrastruktur und erleichtert die Berücksichtigung von Kriterien der nachhaltigen Entwicklung. Wesentlich ist dabei, dass Freiflächenmanagement bei der Planung beginnt.

Anmerkung

Grundlage für diesen Beitrag ist ein Vortrag bei den 32. Osnabrücker Baumpflegetagen zur Thematik des Freiflächenmanagements im September 2014Literatur Literatur Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hrsg.) 2012: Nachhaltig geplante Außenanlagen auf Bundesliegenschaften. Broschüre, Berlin. de Haën, Tobias (2011): Hilfe die BUGA kommt! Stadt und Grün 5/2011. FLL (2009): Empfehlungen für die Planung, Vergabe und Durchführung von Leistungen für das Management von Freianlagen, Bonn. Alfred Niesel (Hrsg.) 2011: Grünflächen-Pflegemanagement - Dynamische Pflege von Grün, Eugen Ulmer Verlag, Stuttgart.

Dipl.-Ing. Rüdiger Dittmar
Autor

Leiter Amt für Stadtgrün und Gewässer, Leipzig und Vizepräsident der GALK

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