Nachbarschaftsrecht

Abstandsflächenunterschreitung

Wohnungsbau
Bei Eigentümergemeinschaften sollte sich die Gemeinschaft rechtzeitig auf ein gemeinsames Vorgehen bei Unterschreiten der Abstandflächen einigen. Foto: Andreas Hermsdorf

Wird durch ein Nachbarbauvorhaben die gegenüber dem Grundstück einer Wohnungseigentümergemeinschaft einzuhaltende Abstandsfläche in unzulässiger Weise unterschritten, stellt sich die Frage, wie ein einzelner Wohnungseigentümer sich gegen diese Abstandsflächenunterschreitung wehren kann.

In einem Beschluss des OVG Nordrhein-Westfalen vom 15.07.2015, Az.: 7 B 478/15, wurde entschieden, dass in einem solchen Fall zu unterscheiden ist, ob die Abstandsflächenverletzung das Gemeinschaftseigentum betrifft oder das Sondereigentum des Wohnungseigentümers, der gegen die Abstandsflächenverletzung vorgehen möchte. Nur wenn sein Sondereigentum betroffen ist, kann sich ein Wohnungseigentümer alleine vor dem Verwaltungsgericht zur Wehr setzen.

Dem entschiedenen Fall lag der Sachverhalt zugrunde, dass ein Bauträger auf dem Nachbargrundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft die Genehmigung für ein Bauvorhaben erhielt, durch das die Abstandsflächen zum Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft unterschritten wurden. Die entsprechenden Vorschriften der Landesbauordnung wurden nicht eingehalten, ohne dass dem von der Wohnungseigentümergemeinschaft zugestimmt worden wäre.

Konkret wurde die Abstandsfläche in einem Bereich unterschritten, in dem sich eine Gartenfläche der Wohnungseigentümergemeinschaft befand. Daran bestand zwar ein Sondernutzungsrecht für einen einzelnen Eigentümer (Wohnungseigentümer der Erdgeschosswohnung), dennoch war diese Gartenfläche dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.

Der Wohnungseigentümer, der gegen die Nachbarbaugenehmigung vor dem Verwaltungsgericht geklagt hatte, war jedoch Eigentümer einer Wohnung im zweiten Obergeschoss. Wie jeder Sondereigentümer war er auch Miteigentümer am gemeinschaftlichen Eigentum. Daher vertrat er die Ansicht, durch den Abstandsflächenverstoß bezüglich des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentümergemeinschaft auch in eigenen Rechten verletzt zu sein.

Dies sah das OVG Nordrhein-Westfalen im Einklang mit der übrigen verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung abweichend. Die Baugenehmigung verletzt nach Ansicht der OVG Nordrhein-Westfalen nicht subjektive Rechte des einzelnen Wohnungseigentümers, sofern sein Sondereigentum nicht konkret von dem Abstandsflächenverstoß betroffen ist. Betreffe die Abstandsflächenverletzung das gemeinschaftliche Eigentum, sei der einzelne Wohnungseigentümer mangels Beschwer nicht klagebefugt. In diesen Fällen müsse die Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht der einzelne Eigentümer ihre Rechte geltend machen.

Konsequenz dieser Rechtsprechung ist es, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft entscheiden muss, ob gegen einen das Gemeinschaftseigentum betreffenden Abstandsflächenverstoß vorgegangen werden soll. Hierzu wird in der Regel eine ordentliche oder außerordentliche Eigentümerversammlung abzuhalten sein. Dabei ist zu beachten, dass bestimmte Klagefristen einzuhalten sind, was in der Praxis insbesondere dann zu zeitlichen Problemen führen dürfte, wenn die Baugenehmigung der Wohnungseigentümergemeinschaft oder den einzelnen Wohnungseigentümern zugestellt wurde.

An dieser verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung wird in der rechtswissenschaftlichen Literatur Kritik geübt. Es sei nicht verständlich, dass sich der einzelne Wohnungseigentümer nicht gegen eine Abstandsflächenverletzung des gemeinschaftlichen Eigentums wehren könne, obwohl er als Sondereigentümer zwingend Miteigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums sei. Dies verstoße gegen Artikel 14 des Grundgesetztes, was aus der nach den Regelungen des WEG untrennbaren Verknüpfung zwischen Sondereigentum und Miteigentum am gemeinschaftlichen Eigentum folge.

Solange die Verwaltungsgerichte aber bei ihrer Ansicht bleiben, kann betroffenen Wohnungseigentümern nur empfohlen werden, rechtzeitig eine Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft herbeizuführen.

Wird jedoch das konkrete Sondereigentum durch den Abstandsflächenverstoß betroffen, so zum Beispiel, wenn die Abstandsflächenverletzung in dem entschiedenen Fall in die Wohnung des Klägers im zweiten Obergeschoss hineingereicht hätte, kann sich ein Sondereigentümer gegen eine entsprechende Baugenehmigung zu Gunsten des Nachbarn wehren; dann ist er klagebefugt und muss nicht auf Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft warten.

Rechtsanwalt Dr. Normen Crass, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, SMNG Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main

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