Potenziale und Hemmnisse für die Freiflächenversorgung

Gemeinschaftliche Bewohnerdachgärten in München

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Dachgärten Bauwerksbegrünung
Wenn große Dachflächen intensiv begrünt sind, wie hier das Dach eines Supermarktes, können sie Bestandteil eines natürlichen Regenwassermanagements sein. Fotos: Annette Timmermann

Dachgärten können wichtige ökologische Funktionen in Zeiten des Klimawandels erfüllen. Sie tragen beispielsweise zu einem natürlichen Regenwassermanagement bei, mindern die Hitzeentwicklung unter dem Dach und senken dadurch den Kühlenergiebedarf im Gebäude (Liu, 2004).

Neben diesen stadtökologischen Potenzialen ergeben sich weitere Vorteile, wenn Gründächer intensiv gestaltet - das heißt für Menschen als Freiräume zugänglich sind - insbesondere bei einer gemeinschaftlichen Nutzung. So können öffentliche und halb-öffentliche Formen von Dachgärten zusätzliche Erholungsflächen im Freien schaffen. Sie stellen Begegnungsorte dar und können die soziale Interaktion und Gemeinschaftsbildung fördern (Mesimäki et al., 2017).

Dabei ist die Umsetzung entsprechender Projekte mit einigen Herausforderungen verbunden, die Hemmnisse für Bauträger darstellen können. So muss bei einer intensiven Dachbegrünung die Tragfähigkeit des Gebäudes erhöht werden (Johnston & Newton, 2004). Bei der Bepflanzung und Nutzung sind außerdem die extremen Standortbedingungen auf dem Dach zu beachten, die etwa durch eine starke Wind- und Sonnenexposition gekennzeichnet sind (Liu, 2004).

Intensive Dachnutzungen müssen daher bewässert und gedüngt werden und benötigen umfangreiche Pflege- und Wartungsarbeiten (Vijayaraghavan, 2016). Hierfür müssen die entsprechenden Verantwortlichkeiten geklärt sein (Silva et al., 2015). Bei Bau- oder Entscheidungsträgern herrscht außerdem manchmal die Sorge, dass Dachgärten durch die Nutzer nicht angemessen wertgeschätzt und als Folge nicht ausreichend angenommen werden (Yuen & Hien, 2004).

Trotz der hier genannten Herausforderungen bei der Umsetzung und Nutzung von intensiven Dachbegrünungen nehmen entsprechende Projekte in den letzten Jahren zu, um so zusätzlichen Freiraum bei gleichzeitiger baulicher Verdichtung in Städten zu schaffen (Oberndorfer et al., 2007). Auch in München entstehen vermehrt gemeinschaftlich genutzte Bewohnerdachgärten, hier liegen jedoch noch wenige wissenschaftliche Erkenntnisse vor.

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Da die Sonneneinstrahlung auf dem Dach sehr stark sein kann, werden Einrichtungen wie Pergolen benötigt, die Schatten für die Nutzer zu spenden. Foto: Annette Timmermann
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Dachgärten von sozial-ökologisch orientierten Genossenschaften beinhalten häufig Hochbeete für den gemeinschaftlichen Anbau von Blumen, Gemüse oder Kräutern. Fotos: Annette Timmermann

In einer Masterarbeit wurde das Potenzial gemeinschaftlich genutzter Freiflächen auf dem Dach für die Grün- und Freiraumplanung Münchens untersucht. Im Fokus dieser qualitativen Studie stand dabei die Frage, welche Möglichkeiten und Grenzen es für entsprechende Projekte bei unterschiedlichen Bauträgern gibt, um die Freiflächenversorgung im Wohnungsbau zu fördern.

Im Rahmen von Einzelfallstudien wurden fünf unterschiedliche Bauträger und Wohnungsunternehmen aus München mittels leitfadengestützter Interviews befragt. Die befragten Unternehmen sollten ein breites Spektrum der Bauträgerlandschaft von gemeinschaftlich genutzten Bewohnerdachgärten abdecken. Ausgewählt wurden zwei ökologisch-sozial orientierte Wohnungsbaugenossenschaften, zwei städtische Wohnungsbaugesellschaften sowie ein freier Bauträger. Durch ein Interview mit einem Mitarbeiter des Referats für Stadtplanung und Bauordnung wurde zudem die Stadt München als zentraler Entscheidungsträger bei der Umsetzung intensiver Dachnutzungen in die Untersuchung miteinbezogen. Wesentliche Forschungsziele und somit inhaltliche Schwerpunkte der Interviews waren dabei die Ermittlung der derzeitigen Chancen für eine Realisierung gemeinschaftlicher Bewohnerdachgärten durch verschiedene Bauträger, die Hindernisse und Barrieren, die sich ihnen entgegenstellen sowie die sich daraus ergebenden Anforderungen für die weitere Förderung gemeinschaftlich genutzter Dachgärten.

Zur Ergänzung der Untersuchung in München, wo sich gemeinschaftliche Bewohnerdachgärten in einem vergleichsweise frühen Entwicklungsstadium befinden, wurden zudem zwei Bauträger aus Wien befragt, die auf eine langjährige Erfahrung in diesem Bereich zurückblicken können. Zum einen handelte es sich hierbei um ein großes gemeinnütziges Wohnungsunternehmen, welches bereits seit vielen Jahren zahlreiche Projekte wie Bewohnerdachgärten oder -terrassen für ihre Mieter verwirklicht. Das zweite Beispiel betraf eine als Verein organisierte Baugruppe, die vor über 20 Jahren ein gemeinschaftlich orientiertes Wohnprojekt samt großzügigem Dachgarten realisierte.

Möglichkeiten und Barrieren einer Umsetzung von Bewohnerdachgärten

Die Ergebnisse zeigen, dass die Möglichkeiten und Barrieren einer Umsetzung von Bewohnerdachgärten stark von dem entsprechenden Wohnbaumodell abhängen. So werden Dachgartenprojekte in München von einigen Genossenschaften bereits seit vielen Jahren verwirklicht, da man diese als Bereicherung für die eigenen, gemeinschaftlich orientierten Wohnanlagen sieht.

Seit wenigen Jahren werden entsprechende Projekte auch in der übrigen Bauträgerlandschaft Münchens umgesetzt, was sich allerdings überwiegend auf rechtlich verpflichtende Vorgaben der Stadt, primär im Rahmen von städtebaulichen Verträgen, zurückführen lässt. Diese Auflagen werden von den nicht-genossenschaftlichen Wohnungsbauorganisationen durchaus mit Skepsis betrachtet, da die Realisierung von gemeinschaftlichen Dachgärten hier mit einigen Schwierigkeiten verbunden ist. Der Fall des gemeinnützigen Wohnungsunternehmens aus Wien zeigt andererseits, dass sich entsprechende Projekte auch für Wohnmodelle des herkömmlichen oder geförderten Mietwohnungsbaus eignen können und hier gerne umgesetzt werden. Wie lassen sich diese unterschiedlichen Einstellungen zu gemeinschaftlichen Bewohnerdachgärten erklären?

Alle befragten Organisationen erkennen dabei durchaus Vorteile von gemeinschaftlichen Bewohnerdachgärten. Der wichtigste Vorteil wird in der Schaffung zusätzlichen Freiraums gesehen.

In München ermöglichen Dachgärten so eine dichtere Bebauung, da die standardisierten Orientierungswerte für Grün- und Freiflächen in Bebauungsplangebieten trotz mangelnder Freiflächen am Boden eingehalten werden können. Das wirkt sich wiederum auf die Rentabilität des Gesamtprojekts aus.

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Dachflächen bieten ganz unterschiedliche Gestaltungsmöglichkeiten. Wenn ebenerdige Freiflächen knapp sind und ausreichend Platz auf dem Dach vorhanden ist, können sogar Spielplätze in mehreren Metern Höhe umgesetzt werden. Foto: Annette Timmermann
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Dachgärten können als grüne Oasen in dichten Innenstädten qualitätsvolle Freiräume und nahegelegene Rückzugsräume darstellen. Foto: Annette Timmermann

Andere ökonomische Aspekte werden als ein begrenzender Faktor für die Anlage von Dachgärten betrachtet. So besteht für die beiden Wohnungsbaugesellschaften in München ein Konflikt zwischen der Notwendigkeit zur Schaffung von günstigem Wohnraum und den hohen Investitionskosten für Dachgärten. Für den freien Bauträger entstehen zudem ökonomische Nachteile, da die gemeinschaftliche Dachnutzung keinen höheren Verkaufspreis pro Quadratmeter Wohnfläche bedeutet. Gleichzeitig ist das Interesse an einem gemeinsam genutzten Dachgarten bei vielen Käufern gering und dieser ist daher nicht unbedingt förderlich für die Vermarktung.

Finanziell unterstützt werden in München allerdings lediglich Bauträger im geförderten Wohnungsbau, und auch nur dann, wenn durch den Dachgarten unabweisbare Mehrkosten entstehen und die Wirtschaftlichkeit der Gebäude gesichert werden muss (Landeshauptstadt München, 2017). In Wien können gemeinschaftliche Dachnutzungen demgegenüber helfen, Fördermittel für das Gesamtwohnprojekt zu erhalten. Hier werden Gemeinschaftsdachgärten von denjenigen Beiräten, welche Projekte für eine Förderung empfehlen, als besondere Qualitätsmerkmale betrachtet und sie tragen daher gegebenenfalls entscheidend dazu bei, ob ein Projekt überhaupt zur Förderung empfohlen wird.

Als wesentlicher als diese finanzielle Chance wird allerdings gesehen, dass gemeinschaftlich genutzte Dachgärten die Zufriedenheit und Identifizierung der Mieter mit der Wohnhausanlage steigern. Dadurch wird pfleglicher mit der Immobilie umgegangen und die Mieterfluktuation sinkt.

Darüber hinaus wurden von den verschiedenen Interviewpartnern wichtige Aspekte genannt, die für sie eine Erleichterung bei der Umsetzung entsprechender Projekte bedeuten würden. Als erforderlich wird vor allem ein ausreichender Handlungsspielraum bei der Planung, Umsetzung und Gestaltung von Dachgärten gesehen. So berichteten mehrere Interviewpartner unterschiedlicher Wohnbaumodelle, dass Kosten reduziert werden können, wenn die Möglichkeit besteht, Veränderungen oder Einsparungen in den Bereichen Nutzung, Intensität, Größe sowie Ausstattung vorzunehmen. Das Wohnungsunternehmen aus Wien kann Dachgartenprojekte so trotz gedeckeltem Budget umsetzen.

Durch einen größeren Gestaltungsspielraum kann die Dachfläche zudem später leichter an die Bedürfnisse der Bewohner angepasst werden, besonders wenn die Mieter dann selbst die Möglichkeit zur Mitwirkung erhalten. Dadurch wird wiederum die Annahme der Dachgärten durch die Bewohner gesteigert. Dies erscheint vor allem dann wichtig, wenn eine Beteiligung der zukünftigen Bewohner während der Planungsphase nicht erfolgt. So werden den städtischen Wohnungsbaugesellschaften Münchens als auch dem gemeinnützigen Wohnungsunternehmen aus Wien die Mieter in der Regel erst nach Fertigstellung der Wohnhausanlage zugeteilt. Das Beispiel aus Wien zeigt hier, dass auch in diesem Fall eine Beteiligung der Nutzer stattfinden kann, wenn eine gewisse Flexibilität durch eine schlichte und offene Anfangsgestaltung bewahrt wird.

Eine frühzeitige Festlegung auf ein detailliertes Nutzungs- und Gestaltungskonzept, die laut einiger Interviewpartner für den Erfolg von Dachgartenprojekten unabdingbar ist, erschwert allerdings eine nachträgliche Reaktion auf die Bedürfnisse der Bewohner. Um hier dennoch einen Spielraum für die spätere Nutzung zu gewährleisten und die Dachflächen nach Bedarf mit zusätzlichen Einrichtungen und Angeboten zu versehen, müssen bereits während der Planungs- und Umsetzungsphase die entsprechenden statischen Grundvoraussetzungen geschaffen werden.

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Da Dachflächen schlecht einsehbar und räumlich beengt sind, können verstärkt Nutzungs- und Lärmkonflikte auftreten. Nutzungsregeln können helfen, diese Risiken zu verringern. Foto: Annette Timmermann

In Bezug auf die Instandhaltung der Dachflächen bieten die selbstverwalteten Wohnprojekte der beiden Baugenossenschaften aus München und der Baugruppe aus Wien einen großen Vorteil. Hier werden die anfallenden Aufgaben zu einem Großteil von der eigenen Bewohnerschaft übernommen, wodurch Kosten gespart werden können. Der Unterhalt der Gemeinschaftsflächen stellt allerdings erhöhte Anforderungen an die Bewohner in Bezug auf Gemeinschaftssinn, gute Organisations- und Kommunikationsfähigkeiten und eine hohe Identifizierung mit der eigenen Wohnanlage dar.

Bei den Wohnprojekten der Baugenossenschaften und der Baugruppe sind diese Voraussetzungen größtenteils erfüllt, da deren Mieter schon während der Beteiligung in der Planungsphase lernen, ihre unterschiedlichen Anliegen auszuhandeln und zudem den Wunsch nach gemeinschaftlichem Wohnen teilen. Im herkömmlichen und vor allem im geförderten Mietwohnungsbau Münchens sind diese Bedingungen allerdings nicht automatisch vorauszusetzen und ein Dachgarten in Selbstverwaltung ist daher nicht ohne weiteres möglich. Demnach werden die Pflege- und Wartungsarbeiten an externe Firmen vergeben, was zu erhöhten Kosten führt.

Bei den nicht-genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen Münchens befürchtet man auf Dachflächen aufgrund ihrer exponierten Lage zudem negative Effekte wie Lärm- oder Nutzungskonflikte oder ein Verkommen der Gemeinschaftsflächen durch fehlende Annahme und Pflege. Viele Interviewpartner schreiben der Vorgabe von klaren Nutzungsregeln durch den Vermieter daher eine große Bedeutung zu.

Darüber hinaus scheint eine externe Betreuung und Förderung hilfreich, um die genannten Risiken zu minimieren, wie eines der Fallbeispiele aus München zeigt. Der betreffende Dachgarten ist Teil eines sozialen Wohnprojekts mit einem hohen Anteil von Flüchtlingen unter den Bewohnern. Hier gibt es eine Hausbetreuung als Ansprechpartner vor Ort, welche außerdem gemeinsame Veranstaltungen auf dem Dach organisiert. So können Konflikte geschlichtet und die Annahme gefördert werden. Das wiederum bedeutet zusätzliche Personal- und Kostenaufwendungen. Eine Alternative zeigt das Beispiel des gemeinnützigen Wohnungsunternehmens aus Wien. Hier wird bei Bezug ein "Initiator" unter der Bewohnerschaft gesucht, der sich für die Dachfläche begeistert und die Nutzung anstößt. Im Idealfall überträgt sich seine Euphorie auf andere Bewohner und diese werden zum Mitmachen motiviert, indem ihnen gezeigt wird, dass die Arbeit im Garten nicht nur Anstrengung, sondern auch Entspannung bedeuten kann. Die gemeinsame Bewirtschaftung der Flächen trägt laut diesem Bauträger außerdem zu einer verbesserten Kommunikationsfähigkeit der Bewohner bei, wodurch Konflikte intern geregelt werden können. So sind Dachgärten alles in allem zwar mit erhöhten Anforderungen an die Bewohnerorganisation verbunden, ihre Umsetzung stärkt nach Meinung der Befragten allerdings auch das Gemeinschaftsgefühl und den Zusammenhalt unter den Bewohnern.

Neben den erhöhten Investitions- und Unterhaltskosten sowie den besonderen Anforderungen an die Nutzer kann auch unzureichendes Know-how ein Hindernis für den Initiator bedeuten, wie der freie Bauträger und einer der beiden städtischen Wohnungsunternehmen aus München berichten. So ist das Thema der gemeinschaftlich genutzten Bewohnerdachgärten vergleichsweise neu für die Stadtentwicklung Münchens und es fehlt daher noch an Erfahrung. Ein verstärkter Dialog zwischen der Verwaltung und den Akteuren der Wohnungswirtschaft einschließlich ihrer Architekten und Planer könnte hier helfen, unterschiedlich ausgeprägtes Wissen anzugleichen und Planungsfehler zu vermeiden.

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Ein gepflegter und aufwendig begrünter Dachgarten wie hier auf dem Foto bedeutet einen intensiven Arbeits- und Zeitaufwand, wofür die Verantwortlichkeiten unter den Bewohnern geklärt sein müssen. Foto: Annette Timmermann
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Dachgärten können Gebäude optisch aufwerten und so zu einer erhöhten Lebensqualität im gesamten Viertel beitragen. Foto: Annette Timmermann

Fazit

Zusammengefasst zeigen die Ergebnisse, dass Bewohnerdachgärten vor allem für selbstverwaltete Wohnprojekte von Genossenschaften und Baugruppen vielerlei Chancen bedeuten und sich hier besonders gut eignen. Als Begegnungsorte und nahegelegene grüne Rückzugsräume ergänzen sie das gemeinschaftliche Wohnprinzip und schaffen zusätzliche Freiflächen. Da sie in einem partizipativen Prozess unter Beteiligung der Bewohner entstehen, können die bereits erwähnten Anforderungen an diese leicht erfüllt und die Pflege- und Wartungsarbeiten intern übernommen werden. Die erhöhten Kosten von Dachgärten werden in Kauf genommen.

Bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften Münchens, die größtenteils geförderten Wohnungsbau betreiben, kann ein gemeinschaftliches und harmonisches Miteinander nicht garantiert werden. Die Instandhaltung muss extern vergeben werden, gleichzeitig werden negative Effekte, wie ein Verkommen der Flächen oder Nutzungskonflikte befürchtet. Gemeinschaftliche Dachflächen bedeuten hier also besondere Aufwendungen und Risiken im Unterhalt. Die zusätzlichen Kosten durch die erhöhten Anforderungen an Statik und Pflege werden als größeres Hindernis empfunden. Gleiches gilt für den freien Bauträger, für den gemeinschaftliche Dachnutzungen - anders als private Dachterrassen - keinen höheren Gewinn bedeuten. Positive Effekte von Dachgärten wie die Ermöglichung dichterer Bebauung oder eine erhöhte Lebensqualität im Wohnumfeld werden von diesen Bauträgern zwar erkannt, dennoch sind in München für die zunehmende Umsetzung von Bewohnerdachgärten im nicht-genossenschaftlichen Wohnungsbau derzeit politische Maßnahmen erforderlich.

Eine langjährige positive Erfahrung kann helfen, dass entsprechende Projekte auch im herkömmlichen und geförderten Mietwohnungsbau unabhängig von Auflagen umgesetzt werden, wie das Beispiel des gemeinnützigen Wohnungsunternehmens aus Wien zeigt. Der Bauträger kann viele Vorteile von Dachgärten, die in München lediglich vermutet werden, bestätigen. Diese sind im Wesentlichen eine Identifizierung der Bewohner mit der Wohnanlage und ein erhöhtes Verantwortungsgefühl, eine geringere Mieterfluktuation sowie eine Stärkung des Gemeinschaftswesens. Damit diese Chancen in Anspruch genommen werden können müssen die Mieter ermutigt werden, gemeinsam ihre eigenen Interessen einzubringen. Hierfür sind ein ausreichender Handlungsspielraum und eine schlichte Anfangsgestaltung der Flächen notwendig. Letztendlich kann so die Instandhaltung und Pflege bei kleineren Dachterrassen von den Bewohnern selbst übernommen werden.

Wenn die erst kürzlich umgesetzten Projekte in München langfristig gelingen, stehen die Chancen somit auch hier gut, dass diese als Vorzeigeprojekte die Vorteile für verschiedene Bauträger verdeutlichen und diese zu einer Realisierung ermutigen. Damit Dachgartenprojekte ihr volles Potenzial entfalten können, muss die Stadt darauf achten, bei Gestaltungsvorgaben im Rahmen von Auflagen ausreichend Flexibilität zu gewährleisten. Ein weiteres Mittel, das in Betracht gezogen werden kann, ist ein Ausbau der monetären Förderung für entsprechende Projekte, die Bauträger zu einer freiwilligen Umsetzung motivieren. Daneben kann der Aufbau eines formellen Netzwerkes durch die Stadt zu einem verbesserten Erfahrungsaustausch und Informationsangebot zwischen den betroffenen Akteuren beitragen.

Literatur

Johnston, J. & Newton, J. (2004). Building Green. A guide to using plants on roofs, walls and pavements. London: Greater London Authority.

Landeshauptstadt Wohnungspolitisches Handlungsprogramm. "Wohnen in München VI" 2017-2021. Aichach: Mayer & Söhne Druck- und Mediengruppe GmbH & Co. KG.

Liu, K. (2004). Engineering performance of rooftop gardens through field evaluation. Journal of Roof Consultants Institute, 22(2), 4-12.

Mesimäki, M., Hauru, K., Kotze, D. J., Lehvävirta, S. (2017). Neo-spaces for urban livability? Urbanites' versatile mental images of green roofs in the Helsinki metropolitan area, Finland. Land Use Policy, 61, 587-600 DOI: 10.1016/j.landusepol.2016.11.02

Oberndorfer, E., Lundholm, J., Bass, B., Coffman, R. R., Doshi, H., Dunnett, N., Gaffin, S., Köhler, M., Liu, K., Rowe, D. B. (2007). Green Roofs as Urban Ecosystems: Ecological Structures, Functions, and Serviecs. BioScience, 57(10), 823-833. DOI: 10.1641/B571005.

C. M., Flores-Colen, I., Coelho, A. (2015). Green roofs in Mediterranean areas - Survey and maintenance planning. Building and Environment, 94, 131-143. DOI: 10.1016/j.buildenv.2015.07.029.

Vijayaraghavan, K. (2016). Green roofs. A critical review on the role of components, benefits, limitations and trends. Renewable and Sustainable Energy Reviews, 57, 740-752. DOI: 10.1016/j.rser.2015.12.119

Yuen, B., Hien, W.N. (2005). Resident perceptions and expectations of rooftop gardens in Singapore. Landscape and Urban Planning, 73(4), 263-276. DOI: 10.1016/j.landurbplan.2004.08.001.

Prof. Dr. Stephan Pauleit
Autor

Lehrstuhl für Strategie und Management der Landschaftsentwicklung

Technische Universität München, School of Life Sciences

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